Découvrez la valeur réelle d'un bien immobilier grâce à une estimation immobiliere !

Vous êtes un particulier et vous voulez évaluer un bien immobilier que vous souhaitez acheter ou vendre ?

• Vous ne voulez pas perdre d'argent en vendant votre bien sous sa valeur ?
• Vous trouvez le prix d'un bien excessif et souhaitez savoir jusqu'où vous pouvez négocier ?

Comment évaluer un bien immobilier

Réaliser une estimation immobiliere, ou apprécier la valeur à laquelle un bien immobilier est vendable, est une étape nécessaire, voir indispensable à ceux qui s'aventurent dans la vente de leur bien sans passer par une agence immobiliere. La majorité des professionnels de l'immobilier font automatiquement une estimation immobilière des biens dont ils obtiennent la gestion.
D'après vous pourquoi ?
... Parce qu'il est dans leur intérêt de vendre un bien au meilleur prix, celui le plus proche du marché.

Combien de vendeurs s'en veulent à vie d'avoir cédé leur bien largement en dessous le marché ? Une estimation immobilière représente moins de 1% du prix de vente de votre bien vous permet d'économiser plusieurs milliers d'euros en vous éviter une sous estimation.

Vous le constatez chaque jour, le prix des biens immobilier gouverne, au-delà de l'investissement, la vie des personnes, des institutions et des états.

Le contraste est saisissant : d'un côté, un risque majeur pour les économies d'une sous estimation, de l'autre, des pratiques trop souvent archaïques d'estimation des prix. Le phénomène est encore amplifié par la multitude des formes d'analyse employées lors d'une estimation immobiliere.

Les principales méthodes d'évaluation d'un bien immobilier

Quelques méthodes d'évaluations de la valeur d'un bien immobilier ?

Une évaluation immobiliere peut se faire suivant trois grandes approches :

• La comparaison des prix pratiqués sur le marché pour des biens semblables.
• Le calcul du coût de remplacement déprécié du bien. Cette approche convient en particulier aux bâtiments à usage unique ou hors-marché (écoles, mairie, atelier…).
• L'actualisation des gains futurs générables avec le bien.

La tâche étant particulièrement difficile, elle est généralement confiée à un spécialiste (expert immobilier) qui va prendre en compte certaines données et utiliser quatre grandes méthodes qui sont des applications des trois approches précédentes.

Les données prises en compte pour évaluer un bien immobilier par un particulier

Les aspects physiques d'une estimation immobiliere.

Ces aspects touchent pour l'essentiel à la nature du bâtiment et de son environnement immédiat :

• La destination actuelle (le potentielle)
• Les dimensions du terrain, (surface habitable du bien immobilier, surface corrigée, etc.)
• La qualité architecturale, qualité des matériaux, la beauté etc,
• Le niveau de confort interne, existence de nuisances externes…,
• L'état d'entretien
• Emplacement et le voisinage de la maison ou de l'appartement.

Les aspects économiques d'une estimation d'un bien immobilier :

• La conjoncture économique générale
• La conjoncture spécifique à l'immobilier : surplus ou pénurie du type de bien immobilier analysé (pénurie de propositions de locations d'appartements ou de maisons), perspectives d'avenir du marché immobilier, etc.
• La conjoncture locale, " le marcher immobilier parisien fasse au marcher immobilier de la province " etc.

Les aspects juridiques d'une estimation immobiliere:

• Le coefficient d'occupation des sols (appelé COS) qui détermine le nombre maximal de m² constructibles.
• Les limitations accordées au droit d'aliéner (droit de préemption urbain, des fermiers et des SAFER).
• Le mode d'occupation du local (loi de 48, habitation, bureaux, etc.),

Les quatre grandes méthodes d'expertise immobiliere

Dans la pratique, les experts immobiliers utilisent parallèlement plusieurs méthodes afin d'en recouper les résultats. Il faut toute fois savoir que, comme il n'existe pas de prix de marché incontestable, il n'existe pas non plus d'expertise incontestable. Dans le cas d'une estimation avant " vente à la barre " ou par saisie immobiliere devant le tribunal de grande instance, l'expert immobilier établit une valeur à la casse généralement égale à 75 % de la valeur de marché.

Les expertises immobilieres par indexation

Une expertise immobiliere par indexation peut être pratiquée quand, dans un passé relativement proche, une estimation a été établie de manière suffisamment crédible par une vente, une autre expertise, une décision de justice, un redressement fiscal etc… Cette valeur est alors indexée en fonction de l'évolution des prix des biens immobiliers semblables.

Les expertises immobilieres par comparaison

Ce type d'expertise immobiliere consiste à comparer un bien immobilier avec d'autres biens immobilier de même type ayant fait l'objet de transactions récentes, d'expertises, de décisions de justice ou encore de décisions de l'administration fiscale. Par analogie on en déduit la " valeur de marché ".

Les expertises immobilieres par estimation du coût de remplacement déprécié

Cette méthode d'expertise immobiliere consiste à estimer le coût de remplacement du bien immobilier et à appliquer au résultat un coefficient de vétusté. A ceci, on ajoute la valeur du terrain considéré comme vacant et suivant son usage optimal. Le résultat de cette méthode est d'autant plus précis que le bien immobilier est récent. Pour obtenir une véritable valeur de marché suivant cette méthode, il faut tenir compte de toutes les désuétudes et en particulier les désuétudes économiques.

Les expertises immobilieres par actualisation des revenus

Ce type d'expertise immobiliere consiste, à partir d'un revenu généralement connu avec précision, à remonter vers le capital. Le revenu dépend plus souvent des circonstances et des règlements que de la valeur du bien immobilier. En outre, le " taux d'actualisation " ne pouvant s'apprécier que par comparaison, cette méthode se rapproche dans une certaine mesure d'une méthode d'expertises immobilieres par comparaison.

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